Revenus fonciers: déduction par les nus-propriétaires des charges financières afférentes aux logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un bailleur social

Pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent notamment se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Il s’agit des conditions générales de déduction des charges de la propriété qui résultent des articles 13 et 31 du code général des impôts (CGI).

Ainsi, lorsque le droit de propriété d’un immeuble est démembré, le nu-propriétaire ne peut en principe pas déduire les charges foncières afférentes à cet immeuble, dès lors qu’il n’en perçoit aucun revenu imposable.

Il est toutefois admis que lorsque l’immeuble démembré est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire puisse, sous certaines conditions, déduire des revenus tirés de ses autres propriétés certaines dépenses qu’il a effectivement supportées.

La déduction par le nu-propriétaire est uniquement justifiée par le fait que ces dépenses se rapportent à un immeuble effectivement donné en location nue à titre onéreux dans des conditions normales, lorsque le revenu correspondant est imposé à l’impôt sur le revenu au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (voir DB 5 D 3122, n° 146).

Par exception à cette règle, l’article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008, complétant à cet effet le d du 1° du I de l’article 31 du CGI, permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, une société d'économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l'article L. 365-1 du même code.

L'instruction publiée au BOI 5 D-4-09 commente ces nouvelles dispositions, qui s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2006.