Jurisprudence: cessions d'actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d'immeubles ou de fractions d'immeubles

Aux termes de l’article 728 du C.G.I., les cessions d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles sont réputés avoir pour objet lesdits immeubles pour la perception des droits d’enregistrement. Selon l’article 292 de l’annexe II au C.G.I. ces actions ou parts s’entendent de celles qui, à la date de la cession confèrent en fait ou sont destinées à conférer à leurs titulaires le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles, quels que soient l’objet statutaire et l’activité réelle de la société émettrice.

L’article 728 du C.G.I. édicte ainsi une présomption légale selon laquelle certaines cessions de parts sociales sont réputées avoir pour objet non les droits sociaux eux-mêmes mais les immeubles auxquels les titres cédés donnent droit à la jouissance. A cet égard, l’article 728 ne s’attache nullement à l’objet de la société dont les parts sont cédées mais uniquement aux prérogatives que ces parts confèrent à leur détenteur ainsi qu’à la finalité de l’opération.

Par un arrêt du 14 novembre 2006, la Cour de cassation est venue illustrer ce principe en précisant que l’opération consistant, dans le seul but de réaliser une opération immobilière, à céder la totalité des actions d’une société conférait à la société cessionnaire la maîtrise juridique des organes de la société cédante et donc le droit, au sens des articles 728 du C.G.I. et 292 de l’annexe II au même code, à la jouissance de l’immeuble constituant son actif social.

Instruction administrative publiée au BOI 7 D-3-08