Depuis 2011, les plus-values immobilières sont soumises à un régime de taxation encourageant la rétention des biens puisque, pour les biens détenus plus de 17 ou de 24 ans, chaque année supplémentaire réduit fortement (respectivement de 4 et 8 % par an) la plus-value imposable. Cette réforme a contribué au blocage du marché immobilier, pesant sur l’emploi et l’activité du secteur du bâtiment, et au maintien de prix élevés.

La réforme proposée vise à réformer la taxation des plus-values immobilières afin de fluidifier le marché immobilier, augmenter l’offre de foncier disponible pour la construction, et développer l’offre de logements.

Pour les immeubles bâtis, le nouveau régime fiscal et social permet un allégement de la taxation proportionnel à la durée de détention, sans ressaut. L’exonération complète sera acquise, au titre de l’impôt sur le revenu, au terme de 22 ans de détention.

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Afin de contribuer à la fluidité du marché immobilier, les modalités d'imposition des plus-values immobilières sont modifiées pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

En premier lieu, et pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du code général des impôts (CGI) sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

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Le T du I de l’article 9 de la loi de finances pour 2013 (n° 2012-1509 du 29 décembre 2012) modifie le taux d'imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un État ou territoire non coopératif (ETNC) au sens de l’article 238‑0 A du code général des impôts.

Ce taux spécifique est ainsi porté de 50 % à 75 % à compter du 1er janvier 2013.

Document lié :
BOI-RFPI-PVINR-20-20 : RFPI - PVINR - Taux du prélèvement

Objectif de la réforme

Le Gouvernement, conformément aux orientations du Président de la République, s’est fixé pour objectif la construction de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux.

Pour contribuer à atteindre cet objectif, la fiscalité est mobilisée en vue de créer un « choc d’offre » en incitant à la mise sur le marché de biens immobiliers dès 2013.

Il est ainsi proposé une réforme du régime des plus-values immobilières, comprenant deux volets.

Le premier volet de la réforme, structurel, concerne les plus-values sur les terrains à bâtir, qui seront désormais soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce nouveau régime ne serait applicable qu’à compter de 2015 : cette entrée en vigueur différée permettra de concourir au « choc d’offre » immédiat, propice à la mise sur le marché des ressources foncières constructibles.

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Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur des immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de meubles sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI).

Les régimes d’imposition des plus-values de cession d’immeubles ou de droits portant sur des immeubles et de cession de biens meubles réalisées par les particuliers ont été aménagés au cours de l’année 2011.

S’agissant des plus-values immobilières, ces aménagements concernent, d’une part, les modalités de détermination du montant imposable desdites plus-values, d’autre part, la création de nouvelles exonérations.

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Rescrit n° 2012/14 du 13/03/2012

Question :

Quels sont le champ et les conditions d'application de l'article 29 de la dernière loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1978 du 28 décembre 2011), qui maintient sous l'ancien régime d'abattement pour durée de détention, fixé à 10 % par année entière de détention de l'immeuble concerné au-delà de la cinquième, les plus-values résultant de cessions de terrains nus constructibles engagées avant le 25 août 2011 ?

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Au terme de longues et intenses discussions entre Bercy et les députés de la majorité, l'assemblée a voté dans la nuit de mardi à mercredi le nouveau barème fiscal des plus-values immobilières qui entrera en vigueur à compter du 1er février 2012.

La plus-value reste taxée au taux de 19 % à l'impôt sur le revenu et soumise au taux de 13,5 % aux prélèvements sociaux. Le régime des abattements est quant à lui sensiblement modifié par rapport à la première version présentée dans le projet de loi de finances rectificative.

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Le nouveau dispositif de taxation des plus-values immobilières ne devrait entrer en vigueur qu'à compter du 1er février 2012, au lieu du 25 août 2011 comme initialement prévu à l'annonce du plan de rigueur par le Premier Ministre.

Jusqu’à présent, les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier (hors résidence principale) étaient exonérées de taxation au bout de quinze ans par le jeu de l'abattement de 10 % par an au-delà de cinq ans de détention. A l'occasion de la présentation du projet de loi de Finances 2011 rectificatif, le gouvernement propose désormais un abattement de 2% après la cinquième année, et ce jusqu’à 15 ans. De 15 à 25 ans, les abattements seraient de 3%, et de 10% après 25 ans. L’exonération serait totale au bout de 30 ans.

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Les mesures présentées doivent permettre de dégager 1 Md d'euros en 2011 et 11Mds d’euros en 2012 selon le premier ministre en vue d’assurer l’engagement de la France sur le déficit public (comprendre conserver le fumeux AAA...).


Taxe exceptionnelle sur les hauts revenus
Le gouvernement prévoit de créer une taxe de 3% à partir de 500 000 euros de revenu fiscal annuel. Elle prendra fin quand le déficit sera réduit à 3% du Produit intérieur du brut (PIB), c'est à dire en 2013 si l'on en croit les prévisions du gouvernement. Cette taxation doit rapporter 200 millions d'euros en 2012.

Taxes sur le tabac, l'alcool et les sodas:
Hausse du prix du tabac de 6% quasi immédiate, puis une taxation supplémentaire à compter de 2012 sur l'alcool et sur les boissons dans lesquelles on ajoute du sucre.

Taxation des plus-values immobilières:
L'abattement de 10% par an au-delà de la cinquième année de détention sur les plus-values immobilières réalisées lors de vente de résidences secondaires, de logements vacants, de biens locatifs ou de terrains à bâtir devrait être supprimé.

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Rescrit n° 2010/69 du 30/11/2010

Question :

Lorsqu'un même acte retrace la cession de biens soumis à des régimes d'imposition distincts, la déclaration de plus-value (n° 2048 IMM) établie par le notaire pour le compte du vendeur doit-elle mentionner de manière distincte le prix des terres et celui des plantations ?

Réponse :

Les exploitants agricoles soumis à un régime de bénéfice réel (normal ou simplifié) doivent inscrire à l'actif de leur bilan l'ensemble des immeubles bâtis ou non bâtis dont ils sont propriétaires et qu'ils utilisent pour les besoins de l'exploitation. Les plus-values constatées lors de la cession de ces éléments d'actif sont soumises au régime des plus-values professionnelles.

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Le 7° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération temporaire en faveur des plus-values immobilières réalisées lors de la cession par les particuliers de biens immobiliers au profit d’organismes chargés du logement social.

Le 8° du II de l’article 150 U du CGI étend cette exonération temporaire aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d’un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens concernés à un organisme chargé du logement social.

Ces deux dispositifs temporaires d’exonération étaient limités aux plus-values réalisées lors de cessions intervenues jusqu’au 31 décembre 2009.

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (n° 2009-323 du 25 mars 2009) et la loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-1674 du 30 décembre 2009) apportent trois modifications à ces dispositifs d’exonération :

1. le 1° du II de l’article 2 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion précitée tire les conséquences des modifications apportées au code de la construction et de l’habitation par le I de l’article 2 de la même loi concernant les organismes qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et sont par conséquent des services sociaux relatifs au logement social selon la terminologie de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur ;
2. l’article 105 de la même loi, modifiant à cet effet le 8° du II de l’article 150 U, porte d’un à trois ans le délai de revente du bien immobilier à un organisme chargé du logement social lorsque le cédant est un établissement public foncier ;
3. le II de l’article 38 de la loi de finances rectificative pour 2009 proroge les dispositifs d’exonération ainsi modifiés jusqu’au 31 décembre 2011.
   

L'instruction fiscale publiée au BOI 8 M-2-10 commente ces dispositions.

En application des dispositions de l’article 39 novodecies du code général des impôts, issu de l’article 3 de la loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), les plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un immeuble par une entreprise à une société de crédit-bail peuvent, à condition que le cédant en retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail, faire l’objet d’un étalement par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail, dans la limite de quinze ans.

L'instruction administrative publiée au BOI 4 B-5-09 commente ce dispositif. Sauf mention contraire, les articles cités sont ceux du code général des impôts et de ses annexes.

Conditions d’application du dispositif

Peuvent prétendre au dispositif d’étalement prévu à l’article 39 novodecies les contribuables soumis soit à l’impôt sur les sociétés soit à l’impôt sur le revenu dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux, y compris pour la quote-part de plus-value réalisée par une société relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes dont ils seraient associés, qui serait imposable en leur nom dans ces mêmes conditions. Tel ne serait pas le cas, en revanche, si la quote-part de plus-value était imposable au nom d’une personne physique dans une autre catégorie (personne physique détenant des parts de société civile immobilière ayant une activité de location nue par exemple).

La cession doit porter sur un immeuble bâti ou non bâti inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise cédante ou au registre de ses immobilisations. En revanche ne sont pas concernées par la mesure les cessions portant sur des biens meubles, sur des droits afférents à des immeubles ou sur des titres de sociétés à prépondérance immobilière.

La cession doit être effectuée au profit d’une entreprise de crédit-bail, c’est-à-dire d’une entreprise
réalisant à titre habituel des opérations de crédit-bail. Conformément à l’article L. 515-2 du code monétaire et financier, le cessionnaire est donc nécessairement une entreprise commerciale agréée en qualité d’établissement de crédit.

L’application du dispositif d’étalement prévu à l’article 39 novodecies est subordonnée à ce que le cédant retrouve immédiatement la jouissance du bien cédé dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, tel que défini au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier. Le cédant devenu crédit-preneur doit conserver de manière continue la jouissance de l’immeuble cédé. Le fait qu’il sous-loue l’immeuble ne porte pas atteinte en soi au respect de cette condition.

Modalités d’application du dispositif

Ce dispositif d’étalement est optionnel, le fait d’y recourir constituant pour les entreprises une décision de gestion qui leur est opposable. Lorsqu’elle est exercée, l’option porte sur l’ensemble de la plus-value afférente à l’immeuble cédé, à court terme et à long terme : il n’est ainsi pas possible d’étaler la seule plus-value à court terme ou la seule plus-value à long terme. Chaque composante de la plus-value étalée est soumise au régime d’imposition qui lui est propre : au titre de chaque exercice, la plus-value à long terme est imposée d’après le taux applicable à ce type de plus-values et la plus-value à court terme est ajoutée au résultat de l’exercice.

La plus-value éligible à l’étalement est exclusivement celle afférente à l’immeuble cédé et remis à la
disposition du cédant, après application, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B ou de l’exonération partielle prévue à l’article 151 septies. Dans ce dernier cas, lorsque la plus-value nette de l’exercice provient pour partie de la cession d’autres éléments d’actifs, seule la part de cette plus-value nette afférente à l’immeuble relevant des dispositions de l’article 39 novodecies peut bénéficier des dispositions de cet article. En revanche, cet étalement ne peut être cumulé avec celui codifié à l’article 39 quaterdecies, dont les dispositions prévoient, pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, un étalement de la plus-value nette à court terme sur l’année de réalisation et sur les deux années suivantes.

Exemple :

Une société soumise à l’impôt sur le revenu réalise une plus-value à court terme de 1 000 € à la suite de la cession d’un immeuble dans les conditions prévues à l’article 39 novodecies, une plus-value à court terme de 500 € et une moins-value de 400 € afférentes à d’autres éléments d’actifs. La plus-value nette de l’exercice, soit 1 100 €, entre dans le champ d’application de l’article 39 novodecies à hauteur de 1 000 €. Si l’entreprise bénéficie d’une exonération partielle de 60 % de ses plus-values nettes en application de l’article 151 septies, la plus-value imposable, soit 440 € peut bénéficier de l’étalement à hauteur de 400 €.

L’étalement est effectué par exercice. La plus-value est répartie, par parts égales, sur chacun des
exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder quinze ans. Elle doit donc être rattachée aux résultats de l’exercice de réalisation et à ceux des exercices suivants. Chaque fraction est égale au montant de la plus-value réalisée divisée par le nombre d’exercices devant être clos jusqu’au terme du contrat de crédit-bail ou, si le contrat excède une durée de quinze ans, jusqu’au terme des quinze ans suivant la signature de ce contrat. La plus-value est réintégrée par parts égales sur chacun des exercices clos durant la période ainsi déterminée. En cas de changement de la date de clôture de l’exercice entraînant une modification du nombre d’exercices clos avant l’expiration du contrat de crédit-bail ou du délai de quinze ans, l’entreprise doit recalculer le montant de chaque fraction en fonction du nouveau nombre d’exercices clos entre la date de modification et l’expiration du contrat de crédit-bail. Il en est de même en cas de signature d’un avenant au contrat de crédit-bail modifiant la durée de celui-ci et entraînant une modification de la durée d’étalement. Dans cette hypothèse, l’entreprise devra recalculer le montant de chaque fraction en fonction de la nouvelle durée d’étalement.

Exemple :

Une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés clôt ses exercices le 31 décembre de chaque année.
Elle cède un immeuble le 31 mai 2009 et réalise à cette occasion une plus-value de 100 000 €. Le contrat de crédit-bail est conclu le 1er juin 2009 et sa durée est fixée à 10 ans, soit jusqu’au 31 mai 2019. La plus-value à réintégrer au cours de chaque période d’imposition est de 10 000 € et l’étalement est effectué sur les 10 exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail. La dernière fraction sera réintégrée au résultat de l’exercice clos le 31 décembre 2018.

Cette entreprise décide finalement de modifier sa date de clôture et clôt à cet effet un exercice le
30 juin 2015 au lieu du 31 décembre 2014, soit un exercice de 18 mois. A compter de cet exercice, le nombre d’exercices clos sur la durée du contrat de crédit-bail n’est plus de 10 mais de 9. L’entreprise devra recalculer le montant de la plus-value à étaler à compter de cette modification. Au cas d’espèce, chaque fraction s’élèvera, à compter de l’exercice clos le 30 juin 2015, à 12 500 € et non plus à 10 000 € (50 000 € de plus-value restant à étaler au 1er janvier 2014 et 4 exercices à clôturer avant le 31 mai 2019).

Il est mis fin à l’étalement en cas d’acquisition de l’immeuble par le crédit-preneur ou de résiliation du contrat de crédit-bail. Pour l’application de ce dispositif, la résiliation du contrat de crédit-bail s’entend de tout événement mettant fin au lien juridique existant entre la société de crédit-bail et le crédit-preneur. En particulier et sous réserve des dispositions des articles 202 ter, 210 A et 221 bis permettant, dans certaines conditions, de ne pas imposer immédiatement les bénéfices en sursis d’imposition, la cessation d’activité par le crédit-preneur ou la cession des droits afférents au contrat de crédit-bail par ce dernier emporte imposition immédiate de la plus-value.


Obligations déclaratives

Les dispositions de l’article 39 novodecies ne sont pas soumises à des obligations déclaratives
particulières. L’option pour ce régime se concrétise donc par l’inscription de la part de la plus-value faisant l’objet d’un étalement dans le cadre « déduction » du tableau 2058 A (lignes WV et WZ selon la nature de la plus-value) ou 2033 B (ligne 350).

Au titre de chaque exercice, la fraction de la plus-value à court terme doit être réintégrée dans le
tableau 2058 A (ligne WN) ou dans le tableau 2033 B (ligne 330) et la fraction de plus-value à long terme doit être mentionnée sur la déclaration de résultat de l’exercice (n° 2031, n° 2035 ou n° 2143) et être reportée sur la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042).

Le suivi est assuré au moyen du tableau 2059 B pour les plus-values à court terme des entreprises
relevant du régime réel normal. Pour les entreprises soumises à un régime simplifié d’imposition et pour les plus-values à long terme, un état de suivi similaire au cadre A du tableau 2059 B doit être fourni lors du dépôt de la déclaration de résultat de chacun des exercices clos pendant la durée de l’étalement. Cet état précise la durée d’étalement retenue. Pour les entreprises qui ne relèvent pas d’un régime réel d’imposition, l’option pour le régime de l’article 39 novodecies est établie sur papier libre et jointe à la déclaration d’ensemble des revenus. Le suivi de l’étalement est assuré en joignant un état de suivi similaire au cadre A du tableau 2059 B à la déclaration d’ensemble des revenus de chacune des années concernées.

Ces dispositions s’appliquent aux cessions d’immeubles réalisées entre le 23 avril 2009 et le 31 décembre 2010.

La taxation des plus values mobilières serait une piste pour contribuer à combler le déficit de la Sécurité sociale, a affirmé Eric Woerth, ministre du Budget à l'antenne de BFM dimanche soir.

"Quand vous avez des actions et que vous les cédez, vous pouvez, jusqu'à 25 000 euros, le faire en franchise quasiment fiscale et sociale", a-t-il justifié ajoutant que "l'on peut se poser la question de la raison cette franchise sociale".

Les plus-values mobilières sont en effet actuellement exonérées de charges sociales et d'impôt pour les cessions inférieures à 25 730 euros par an. Quant aux plus-values réalisées dans le cadre d'une vente immobilière, elles sont exonérées, sans aucun plafonnement après 15 ans de détention, et sans aucun délai pour la résidence principale.

Eric Woerth a ajouté qu'il prendrait sa décision en fixant un seuil et un taux et a précisé que "tous les revenus doivent être soumis à cotisations sociales".

A défaut de pouvoir limiter les niches fiscales, les parlementaires de l'UMP s’intéressent aux "niches sociales".

La prochaine cible devrait être la contribution sociale généralisée (CSG) qui supporte également de nombreux cas d'exonération

Dans le collimateur, l'exonération des plus-values:
- sur les ventes d’action dans une limite inférieure 25 370 euros par an;
- sur la vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans;
- sur la vente de sa résidence principale.

Selon Gilles Carrez, ces 3 exonérations représentent un manque à gagner pour les caisses de l'Etat de plusieurs centaines de millions d’euros. La décision appartient bien évidemment à Matignon et plus sûrement à l'Elysée...

Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées.

Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec le logement (CGI, 3° du II de l’article 150 U précité).

Pour plus de précisions sur la notion de résidence principale, il convient de se reporter à la fiche n° 2 de l’instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au présent Bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 8 M-1-04.

Cette condition exclut les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette affectation au moment de la vente. Ainsi, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.

Cela étant, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

Pour tenir compte de la situation actuelle du marché immobilier, il est admis, pour les cessions intervenues en 2009 ou en 2010, qu’un délai de vente de deux ans constitue, dans tous les cas, un délai normal, sous réserve bien entendu que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

L'instruction administrative est publiée au BOI 8 M-1-09.

L’article 27 de la loi de finances pour 2005 a institué un taux réduit temporaire d’impôt sur les sociétés prévu à l’article 210 E du code général des impôts.

Ce dispositif, successivement modifié par l’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005, l’article 138 de la loi de finances rectificative pour 2006, l’article 29 de la loi de finances pour 2008 et les articles 24-V, 25 et 26 de la loi de finances pour 2009, prévoit l’imposition au taux réduit d’impôt sur les sociétés de 16,5 %, puis de 19 % pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2009, des plusvalues nettes dégagées à l’occasion :
- de la cession, jusqu’au 31 décembre 2011 , d’un immeuble, de droit réels, de titres de sociétés à prépondérance immobilière et de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble au profit de sociétés d’investissements immobiliers cotées, de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, de leurs filiales lorsqu’elles ont opté pour le régime prévu à l’article 208 C du code général des impôts et de sociétés civiles de placement immobilier ;
- de la cession, jusqu’au 31 décembre 2009, de biens immobiliers bâtis ou non bâtis et de titres de sociétés à prépondérance immobilière au profit de certains organismes intervenant dans le logement social,
- ainsi que de la cession, jusqu’au 31 décembre 2010, d’immeubles bâtis par certains de ces derniers organismes.

L’application du taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19 % est toutefois subordonnée à la condition que la société ou l’organisme cessionnaire prenne un engagement de conserver pendant cinq ans les actifs ainsi acquis ou, lorsque l’organisme est le cédant, d’investir dans les trois ans le montant de la plus-value réalisée, diminué de l’impôt payé, dans la construction, l’acquisition, la réhabilitation ou la rénovation de logements sociaux.

L'instruction administrative est publiée au BOI 4 H-1-09.

Aucune imposition de plus-value immobilière n'est effectuée lorsque le logement cédé constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession (CGI art. 150 U-II). Par tolérance, l'exonération est maintenue lorsque l'immeuble a été occupé jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente (BO 8 M-1-04, fiche 2, n° 20).

En raison du contexte immobilier actuel, pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, l'exonération restera acquise pendant deux ans à compter de la mise en vente lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à la mise en vente et que l'immeuble n'a pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Cette disposition sera prochainement précisée par une instruction fiscale.

L'article 34 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a mis en place une nouvelle exonération temporaire en faveur des plus-values immobilières réalisées lors de la cession par les particuliers de biens immobiliers au profit d'organismes en charge du logement social, codifiée au 7° du II de l'article 150 U du code général des impôts (CGI).

L'article 15 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complétant à cet effet d'un 8° le II de l'article 150 U précité du CGI, a étendu cette exonération aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit d'une collectivité territoriale en vue de leur cession ultérieure à un organisme en charge du logement social.

Ces deux exonérations étaient limitées aux plus-values réalisées lors de cessions intervenues au plus tard le 31 décembre 2007.

Enfin, l'article 140 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) a étendu ces exonérations, dans les mêmes conditions, aux plus-values réalisées par les contribuables fiscalement domiciliés hors de France soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI.

Les articles 34 et 42 de la loi de finances pour 2008 (n° 2007-1822 du 24 décembre 2007) respectivement :
- prorogent l'application de ces mesures jusqu'au 31 décembre 2009 ;
- en étendent l'application aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit de certains établissements publics en vue de leur cession ultérieure à un organisme en charge du logement social.

L'instruction administrative 8 M-2-08 commente ces dernières dispositions qui s'appliquent aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2008.

1/ Le partage est un acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens indivis entre les différents coïndivisaires. Lorsqu'il est effectué à charge de soulte et qu'il porte sur des immeubles ou des droits immobiliers, ce partage donne donc lieu, en principe, à l'imposition de la plus-value réalisée par les copartageants autre que l'attributaire, dans les conditions prévues aux articles 150 U et suivants du code général des impôts (CGI).

Certaines dérogations sont toutefois admises en faveur des partages qui portent sur des biens provenant d'une indivision successorale ou conjugale et qui interviennent entre les membres originaires de l'indivision ou leurs descendants ou des ayants-droit à titre universel (pour plus de précisions voir l'instruction administrative n°7 du 14 janvier 2004 publiée au bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 8 M-1-04, Fiche 1, n° 5). Cette dérogation s'applique également aux partages qui interviennent entre les membres originaires de l'indivision ou leurs descendants lorsqu'ils portent sur des biens provenant d'une indivision entre concubins ou partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité (PACS) au sens des articles 515-1 et suivants du code civil (BOI 8 M-2-07).

2/ L'article 16 de la loi de finances pour 2008 (loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007) apporte certaines modifications au régime d'imposition applicable en matière de partage de biens indivis. Ces aménagements ont pour effet :
- de donner une portée législative à certaines précisions doctrinales antérieures et ainsi de ne pas soumettre au régime d'imposition des plus-values immobilières les partages avec soulte de biens provenant d'une indivision successorale, conjugale ou d'une indivision entre partenaires ayant conclu un PACS, à condition qu'ils interviennent entre membres originaires de l'indivision, ascendants, descendants, ou ayants-droit à titre universel ;
- d'étendre l'application du régime de faveur aux partages de biens reçus par voie de donation partage, ainsi qu'aux partages portant sur des biens indivis acquis par des époux ou partenaires d'un PACS, y compris lorsque le bien indivis faisant l'objet du partage a été acquis avant le mariage ou la conclusion du PACS.

Ces nouvelles dispositions, qui ne remettent pas en cause les mesures de tempérament antérieures applicables aux partages de biens provenant d'une indivision entre concubins, s'appliquent aux partages intervenus à compter du 1er janvier 2008 et, en tant que de besoin, au règlement des litiges en cours.

Les dispositions de l'article 16 de la loi de finances pour 2008 relatives au régime d'imposition des plus ou moins values de valeurs mobilières et de droits sociaux en matière de partage de biens indivis font l'objet d'une instruction administrative spécifique publiée au BOI 5 C-3-08.

L'instruction administrative est publiée au BOI 8 M-1-08.

L'article 138 de la loi de finances rectificative pour 2006 (n° 2006-1771 du 30 décembre 2006) instaure un nouveau dispositif, sur option, de report d'imposition des plus-values à long terme réalisées lors de la cession de certains biens ou droits immobiliers affectés à l'exploitation et détenus depuis au moins cinq ans.

Ce dispositif est réservé aux entreprises du secteur des hôtels, cafés, restaurants qui cèdent à titre onéreux certains biens ou droits immobiliers à une société immobilière d'investissements cotée, à une société immobilière à capital variable ou à l'une de leurs filiales.

Pour bénéficier du report d'imposition, le bien immobilier cédé, ou celui détenu par la société dont les droits ou parts ont été cédés, doit être mis à la disposition du cédant pendant une durée minimum de neuf ans.

La plus-value dont l'imposition est ainsi reportée fait l'objet d'un abattement de 10 % pour chaque année échue de mise à disposition du bien immobilier à l'exploitant.

Ces mesures, codifiées au BOI 4 B-2-08, sont applicables aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009.