L’article 80 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013 institue une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dite « Duflot », en remplacement du dispositif « Scellier » qui s’éteint, sous réserve d’exceptions, à compter du 1er janvier 2013.

Codifiée sous l’article 199 novovicies du code général des impôts, la réduction d'impôt « Duflot » s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 et qui s’engagent à les donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire, pour une durée minimale fixée à neuf ans, à une personne autre qu'un membre de leur foyer fiscal ou qu’un de leurs ascendants ou descendants.

La réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans certaines zones du territoire métropolitain ainsi que dans les départements et collectivités d’outre-mer, pour lesquels le contribuable peut justifier d’un certain niveau de performance énergétique globale.

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L'article 81 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013 proroge, sous conditions, le bénéfice de la réduction d'impôt sur le revenu "Scellier", prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), pour les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement réalisées du 1er janvier au 31 mars 2013, sous réserve que le contribuable justifie avoir pris l'engagement de réaliser cet investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2012.

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Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.

Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés au 1er janvier de chaque année.

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Objectif de la réforme

Afin de contribuer à l’objectif de construction de 500 000 logements nouveaux par an, dont 150 000 logements sociaux, que s’est fixé le Gouvernement, il est proposé de mettre en place un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dans les zones les plus tendues.

La mesure permettra de soutenir la construction de logements neufs, destinés à la location à des loyers inférieurs au prix du marché, sous condition de ressources des locataires. Elle permettra d’engager la construction de 40 000 logements dès 2013.

Descriptif de la mesure

Le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif proposé prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins. Les souscriptions aux parts de sociétés de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements ouvriront également droit à la réduction d’impôt.

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Le gouvernement prévoit d’instituer en 2013 un dispositif alternatif à la loi Scellier afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif via une réduction d’impôt comprise entre 17 % et 20 %, annonce Cécile Duflot dans Le Figaro.

Prix accessibles dans des zones sous tension

François Hollande s’est engagé durant la campagne présidentielle à la construction de 500 000 logements par an. Concernant les particuliers investisseurs, « nous voulons les réorienter vers l’achat de logements intermédiaires, qui seraient mis sur le marché à des prix accessibles et dans des zones sous tension où il y a manifestement des besoins de logement », explique la ministre du Logement.

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L’article 39 de la loi portant engagement national pour le logement (n° 2006-872 du 13 juillet 2006) modifié a mis en place, pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006, une déduction spécifique des revenus fonciers en faveur des propriétaires bailleurs qui donnent en location des logements à loyers maîtrisés en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Codifiée au m du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI), cette déduction spécifique, également appelée « conventionnement Anah » ou « Borloo ancien », est consentie à compter de la date de prise d'effet de la convention et pendant toute sa durée d'application. Il peut s’agir d’une convention à loyer intermédiaire mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ou d’une convention à loyer social ou très social mentionnée à l’article L. 321-8 du même code.

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Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.

Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque année au 1er janvier.

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Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.

Ces plafonds de loyer et de ressources, qui diffèrent notamment selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif concerné, sont révisés chaque
année au 1er janvier.

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Depuis l’imposition des revenus de l’année 2005, deux réductions d’impôt sur le revenu, qui constituent deux dispositifs distincts et autonomes, sont prévues au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme :
- d’une part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis quinze ans au moins en vue de sa réhabilitation, faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire (articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du code général des impôts) ;
- d’autre part, une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration réalisés dans des logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire, dans des logements achevés depuis quinze ans au moins destinés à la location en qualité de meublé de tourisme situés dans ces mêmes zones ou dans des logements achevés avant cette date faisant partie d’un village résidentiel de
tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (ORIL) (article 199 decies F du code général des impôts).

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Le gouvernement a décidé d'abaisser à partir du 1er janvier 2011 les plafonds de loyer des logements vendus sous le dispositif "Scellier" pour ne pas tromper les investisseurs sur la réalité du marché immobilier, a annoncé jeudi le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu.

"La baisse des plafonds de loyer et l'instauration des nouveaux plafonds de la zone A (Ile-de-France, ndlr) entreront en vigueur pour les actes de vente signés à partir du 1er janvier 2011 et pour les permis de construire déposés à compter de cette date", indique M. Apparu dans un entretien accordé au journal Les Echos.

Le dispositif Scellier permet aux investisseurs d'avoir un crédit d'impôt de 25% sur le prix d'un logement neuf, à condition qu'il soit loué.

Dans certaines villes, les plafonds de loyer affichés pour la mise en location étaient supérieurs aux prix du marché, trompant donc les acheteurs sur la rentabilité de leur investissement, avec en plus le risque qu'ils ne parviennent pas à le louer dans les 12 mois et donc ne bénéficient pas du crédit d'impôt.

"Nous voulons une opération vérité sur les loyers pour protéger les futurs acquéreurs via des loyers reflétant davantage la réalité du marché, d'une part, et pour renforcer la contrepartie sociale à l'avantage fiscal consenti, d'autre part", affirme Benoist Apparu.

Le secrétaire d'Etat précise que pour la zone A, les plafonds de loyer resteront inchangés pour Paris et certaines villes de la petite couronne, comme Montreuil ou Levallois-Perret. En revanche, "sur tout le reste de la zone A est appliqué un nouveau plafond de loyer, qui sera inférieur de 26%."

Par ailleurs, les communes de la zone C (zones rurales), qui sont exclues du dispositif Scellier, peuvent désormais demander un agrément pour pouvoir l'appliquer.

"Mais j'insiste: le Scellier est un produit de logement et en aucun cas un produit financier, il faut moraliser le marché", déclare M. Apparu.

Le secrétaire d'Etat ajoute qu'il présentera "d'ici à trois semaines la refonte globale des aides à l'accession à la propriété" et que le dispositif Scellier sera "bien entendu concerné" par l'abaissement des niches fiscales voulu par le gouvernement.

L'avantage fiscal Scellier a permis aux promoteurs en 2009 de réaliser environ les deux tiers des 105.000 ventes de logements neufs

Rescrit n° 2010/35 du15/06/2010

Question:


Quelles sont les modalités de détermination des revenus fonciers en cas de remise en cause de l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global en raison du non-respect de la condition d'affectation de l'immeuble concerné à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation ?

Réponse:

Le 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI) prévoit que le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunt, est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit imputable, le déficit global constaté est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Lorsqu'un propriétaire-bailleur impute un déficit foncier sur son revenu global, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Si cette condition n'est pas respectée, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause.

Pour effectuer cette remise en cause, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient la cessation de la location doivent être reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global.

Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut donc être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun.

Lorsqu'un contribuable ayant déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d'immeubles différents cesse de louer l'un d'entre eux dans les trois ans qui suivent l'imputation, il convient de reconstituer l'éventuel déficit imputable sur le revenu global en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble cédé ou dont la location a cessé.

Pour reconstituer le revenu imposable des années précédant la cessation de la location, le déficit foncier afférent à l'immeuble dont la location a cessé, y compris la part indûment imputée sur le revenu global, doit être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes dans les conditions de droit commun jusqu'à l'année de cessation de la location.

En revanche, les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus être imputés sur les revenus fonciers.

Ces modalités de détermination des revenus fonciers sont détaillées dans l'exemple ci-après.

Exemple : un contribuable propriétaire bailleur de deux immeubles (A et B) a imputé un déficit foncier au titre de l'année 2007 sur son revenu global et a vendu l'immeuble auquel se rapportait le déficit (immeuble A) le 1er juin 2010 (soit avant le 31/12 de la troisième année qui suit celle de l'imputation).

Le contribuable a procédé aux déclarations suivantes :

Compte tenu de la cession de son immeuble A en juin 2010, soit avant le 31/12 de la troisième année suivant celle au cours de laquelle il a imputé son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 10 700 €, les revenus du contribuable seront reconstitués comme suit :

Observations :

1/ Les 10 700 € imputés en 2007 sont réintégrés dans le revenu global de 2007 mais demeurent théoriquement imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes, soit jusqu'en 2017. Cela étant, la cession de l'immeuble, et donc la fin de la location en 2010, prive le contribuable de la possibilité de les imputer après cette date.

2/ Les déficits restant à imputer après la cessation de la location (ici la cession), soit 53 700 € (= déficit foncier 2009 reportable de 74 700 €, diminué de la part imputée sur le revenu foncier 2010 de 21 000 €), ne peuvent bien entendu plus être imputés sur les revenus fonciers des années ultérieures. Ils sont donc perdus.

Cela étant, pour le calcul de la plus-value immobilière imposable lors de la cession de l'immeuble en 2010, il peut être tenu compte de la part des déficits fonciers non déduits (53 700 €) correspondant aux dépenses de travaux. En effet, les dépenses dont l'imputation n'a pas pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l'article 156 du CGI peuvent majorer le prix d'acquisition déterminé pour le calcul de la plus-value de cession imposable.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret (dispositifs Besson ancien, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo ancien, Borloo neuf, Scellier, Scellier outre-mer).

Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excédent pas des plafonds fixés par décret (dispositifs Besson ancien et Besson neuf, Borloo ancien, Borloo neuf, Scellier secteur intermédiaire, et Scellier outre-mer secteur intermédiaire).

Les instructions fiscales publiées au BOI 5 B-17-10 et au BOI 5 D-1-10 actualisent ces plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2010.

Plusieurs dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif sont subordonnés à la location du logement à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources.

Les ressources du locataire, qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, s’entendent, en principe, du revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts (CGI) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-2).

Afin d’améliorer les modalités d’appréciation de cette condition de ressources, il est désormais admis que les ressources du locataire puissent être appréciées au regard du revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année qui précède celle de la signature du contrat de location (année N-1), lorsque cela est plus favorable.

Par ailleurs, afin de tenir compte de la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n° 295949, ministre c/époux Lafitte), les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI au titre de l’année.

L'instruction fiscale publiée au BOI 5 B-11-10 commente ces dispositions.

Rescrit n°2009/67 du 22/12/2009

Question :

L'acquisition à titre onéreux d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation ouvre-t-elle droit à la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif dite « Scellier » prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts ?

Réponse :

L'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 a mis en place une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.

Cette réduction d'impôt dite « Scellier », qui est codifiée sous l'article 199 septvicies du code général des impôts, est calculée en fonction du prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €, et son taux varie selon la date de réalisation de l'investissement. Elle est répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième de son montant chaque année.

S'agissant des logements neufs, la date de réalisation de l'investissement à retenir pour l'appréciation du taux applicable ainsi que la date déterminant la première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée (fait générateur) correspond à la date de signature de l'acte authentique d'achat.

L'instruction administrative du 12 mai 2009, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 5 B-17-09 qui commente ce dispositif, précise, au paragraphe n° 2 de la fiche n° 2 (page 26), que les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

Cette condition s'apprécie au jour de l'acquisition du logement. Ainsi, par exemple, ne peut en principe pas être considéré comme neuf au sens de l'article 199 septvicies précité un immeuble dont la construction est déjà achevée et qui a fait l'objet de travaux après avoir été habité ou utilisé.

Par mesure de tempérament, il est toutefois admis que l'acquisition à titre onéreux d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation qui entre dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée en vertu des dispositions prévues au 7° de l'article 257 du CGI ouvre droit au bénéfice de la réduction d'impôt dans les mêmes conditions que les logements neufs.

Rescrit n°2009/64 du 17/11/2009

Question :

Comment s'apprécie la condition selon laquelle la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ouvre droit à la réduction d'impôt sur le revenu, dite « Scellier, prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts, sous réserve que 95 % de son montant serve exclusivement à financer un immeuble éligible à cet avantage fiscal ?

Réponse :

L'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) a mis en place une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou assimilé qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.

Cette réduction d'impôt, dite « Scellier », codifiée sous l'article 199 septvicies du code général des impôts, s'applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI, et cela à la condition que 95 % du produit de cette souscription serve exclusivement à financer un immeuble éligible à la réduction d'impôt.

L'instruction du 12 mai 2009, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 B-17-09, et plus précisément les deuxième et troisième paragraphes du numéro 14 de sa fiche n° 1(1), apporte des précisions sur les modalités d'appréciation de cette condition.

Compte tenu des hésitations auxquelles ont pu donner lieu les paragraphes précités, les précisions suivantes sont apportées.

La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées. Elle s'apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l'appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription.

Ainsi, pour qu'elle ouvre droit à la réduction d'impôt sur le revenu « Scellier », il convient que le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI), soit supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.

Soit : S – (FC + FRI) > 95 % (S – FC)(2).

Exemple (3) : un contribuable réalise une souscription de 2 000 € (S) incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche des investissements (FRI). La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription au financement d'un immeuble éligible à la réduction d'impôt s'apprécie comme suit :
- montant net de tous frais de collecte et de recherche des investissements : 2 000 – (160 + 60) =1780€ - montant minimum devant être affecté au financement d'un immeuble éligible : 95 % x (2 000 - 160) =1748 €.

Dès lors que 1 748 € sont affectés au financement d'un investissement éligible et que le montant total de la souscription, diminué de l'ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d'affectation à un investissement éligible est réputée satisfaite.

(1) Fiche n° 1 « Investissements ».
(2) Ce qui revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription net des frais de collecte.
(3) Cet exemple se substitue à celui figurant au dernier paragraphe du n° 14 de la fiche n° 1 de l'instruction

Jusqu’à l’imposition des revenus de l’année 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires, en application de l’article 605 du code civil, pouvaient constituer un déficit foncier d’égal montant, imputable sans limitation sur leurs autres revenus fonciers ou sur leur revenu global, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement.

L’article 85 de la loi de finances rectificative pour 2008 supprime cet avantage fiscal non plafonné, et procède à une réforme du régime dérogatoire de déduction des charges foncières supportées en application de l’article 605 du code civil par les nus-propriétaires de biens dont le démembrement du droit de propriété résulte d’une succession ou de certaines donations.

A compter de l’imposition des revenus de l’année 2009, le contribuable peut :
- soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun;
- soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d’une déduction plafonnée de charges du revenu global (et non plus d’un déficit foncier imputable sans limitation sur ce même revenu).

L’option du contribuable est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour la détermination des revenus fonciers.

Ce régime est codifié sous le 2° quater du II de l’article 156 du code général des impôts (CGI).

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-27-09 commente ces nouvelles dispositions.

L'Assemblée nationale a décidé vendredi de maintenir en 2010 à 25% le crédit d'impôt pour les contribuables achetant un logement neuf pour le louer (dispositif "Scellier") quel que soit le type de logement.

Les députés ont voté un amendement en ce sens à l'occasion de l'examen des articles dits "non rattachés" du projet de budget pour 2010.

Dans son projet initial, le gouvernement souhaitait lui "verdir" cette aide fiscale dès l'an prochain en réduisant à 20% le crédit d'impôt pour les logements acquis ou construits en 2010 ne satisfaisant pas au label "bâtiment basse consommation" (BBC).

Avec la crise, "le niveau des mises en chantier de logements connaît un recul important" et il est donc "primordial de maintenir la confiance des investisseurs", souligne l'exposé des motifs de l'amendement de la commission des Finances.

En 2011 et 2012 toutefois, un différentiel de dix points est prévu entre les logements BBC et non-BBC afin de favoriser la construction d'habitations à forte performance énergétique.

Concrètement, le crédit d'impôt sera donc de 25% en 2011 et 20% en 2012 pour les logements BBC et de 15% en 2011 et 10% en 2012 pour les logements non-BBC.

Le label BBC devenant la norme à compter de 2013, le crédit d'impôt sera pérennisé à partir de cette date - sauf bien sûr vote contraire intervenant d'ici à cette date - à un taux unique de 15%.

En application des dispositions du 3° du I et du 1° ter du II de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les propriétaires de monuments historiques et assimilés bénéficient, pour la détermination de l’assiette de l’impôt sur le revenu, de modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles.

L’article 85 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) subordonne le bénéfice de ces dispositions dérogatoires du droit commun à trois nouvelles conditions :
- l’engagement de conserver la propriété de l’immeuble concerné pendant une période d’au moins quinze années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009 ;
- la détention directe de l’immeuble, sauf s’il est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture ou dont les associés sont membres d’une même famille ;
- l’absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf si la division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture.

Ces nouvelles dispositions, codifiées sous l’article 156 bis du CGI, s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.

L'instruction administrative est publiée au BOI 5 D-2-09.

Pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent notamment se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Il s’agit des conditions générales de déduction des charges de la propriété qui résultent des articles 13 et 31 du code général des impôts (CGI).

Ainsi, lorsque le droit de propriété d’un immeuble est démembré, le nu-propriétaire ne peut en principe pas déduire les charges foncières afférentes à cet immeuble, dès lors qu’il n’en perçoit aucun revenu imposable.

Il est toutefois admis que lorsque l’immeuble démembré est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire puisse, sous certaines conditions, déduire des revenus tirés de ses autres propriétés certaines dépenses qu’il a effectivement supportées.

La déduction par le nu-propriétaire est uniquement justifiée par le fait que ces dépenses se rapportent à un immeuble effectivement donné en location nue à titre onéreux dans des conditions normales, lorsque le revenu correspondant est imposé à l’impôt sur le revenu au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (voir DB 5 D 3122, n° 146).

Par exception à cette règle, l’article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008, complétant à cet effet le d du 1° du I de l’article 31 du CGI, permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, une société d'économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l'article L. 365-1 du même code.

L'instruction publiée au BOI 5 D-4-09 commente ces nouvelles dispositions, qui s’appliquent à compter de l’imposition des revenus de l’année 2006.

L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) réforme les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Cette réforme consiste à supprimer, à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs « Robien » et « Borloo » et à les remplacer par un avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, codifiée à l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI) et qui reprend pour l’essentiel les conditions d’application de ces anciens dispositifs.

Cette réduction d’impôt sur le revenu s’applique, à compter du 1er janvier 2009, aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans. Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt.

L’acquisition du logement, ou le dépôt de la demande de permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2012.

La réduction d’impôt s’applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d’impôt, d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement. Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location, le contribuable bénéficie, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égal à 2 % par an du prix de revient du logement.

Pour les investissements réalisés en 2009, le contribuable peut choisir entre les dispositifs dits « Robien » et « Borloo » et la nouvelle réduction d’impôt, sans toutefois pouvoir cumuler ces avantages au titre d’un même investissement.

L'instruction administrative publiée au BOI 5 B-17-09 commente l’ensemble de ces dispositions.