Mécanisme de report ou d’étalement d’imposition des plus-values d'échange de biens immobiliers en vue de la réalisation d'ouvrages d'intérêt collectif

L’article 238 octies C nouveau du code général des impôts (CGI), introduit par l’article 25 de la loi n° 2011-1978 de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011, instaure un mécanisme de report ou d’étalement d’imposition des plus-values réalisées par les entreprises à l’occasion d’opérations d’échange de biens immobiliers effectuées avec l’Etat, les collectivités territoriales et certains établissements publics ou associations en vue de la réalisation d’ouvrages d’intérêt collectif.

Le bénéfice de ce régime est subordonné au respect de certaines conditions et, notamment, à l’absence de versement d’une soulte dépassant soit 10 % de la valeur vénale des biens ou droits remis à l'échange, soit le montant de la plus-value réalisée lors de l'échange.


Les plus-values réalisées lors d’une telle opération sont affectées aux biens ou droits reçus en échange au prorata de la valeur vénale de ceux-ci à la date de l'échange.

Il convient de distinguer selon que les plus-values sont affectées à :
- un bien ou droit non amortissable : les plus-values font l’objet d’un report d’imposition ;
- un bien ou droit amortissable : les plus-values sont réintégrées au résultat imposable au fur et à mesure de l'amortissement des biens ou droits auxquels elles sont affectées.

Le bénéfice de ce dispositif est optionnel. Pour opter pour ce dispositif, l'entreprise doit joindre à sa déclaration de résultat, au titre de l’exercice au cours duquel l’échange intervient, un état de suivi des plus-values considérées. Au cours des années postérieures à l’échange, le défaut de production de cet état de suivi ou son caractère incomplet ou inexact entraîne l’application de l’amende forfaitaire égale à 5 % des sommes non déclarées ou omises prévue au I de l’article 1763 du CGI.

L'instruction fiscale publiée au BOI 4 B-2-12  commente ces différentes dispositions.