PLF 2008: aménagement du régime des plus ou moins-values sur titres de sociétés à prépondérance immobilière

Situation actuelle

Depuis 1997 (diverses dispositions d'ordre financier de 1997 applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 1997), le profit ou la perte réalisé lors de la cession d'immeubles détenus en direct est imposé au taux normal de l'impôt sur les sociétés, soit 33,33 %(1), au même titre que l'ensemble des actifs (à l'exception de certains titres de participation) détenus par les entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés.

Depuis cette date, seules les plus-values à long terme réalisées lors de la cession de titres de participation, y compris les titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI), détenus depuis au moins deux ans, pouvaient bénéficier du taux réduit de 19 %.

La réforme du régime des plus-values sur titres de participation de 2004 a ramené le taux réduit d'imposition à 15 % et a mis en place un régime spécifique pour des plusvalues afférentes aux titres de participation, à l'exclusion des titres de SPI.

À compter de 2007, les plus-values afférentes aux titres de participation, autres que de SPI, bénéficient d'une imposition au taux de 0 %, sous réserve d'une quote-part de frais et charges de 5 %, alors que les plus-values sur titres de SPI bénéficient du taux réduit de 15 %.

Dès lors, aujourd'hui, les profits ou les pertes réalisés lors de cessions d'immeubles détenus directement par une société sont imposés au taux normal de l'impôt sur les sociétés, soit 33,33 % alors que les cessions de titres de SPI bénéficient, lorsque ces titres sont détenus depuis au moins deux ans, du régime des plus ou moins-values à long terme et sont, à ce titre, soumises à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 %.

Situation nouvelle

Afin de simplifier et d'unifier le régime fiscal des cessions d'actifs immobiliers, il est proposé d'imposer les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière dans les conditions de droit commun.

Désormais, les plus ou moins-values de cessions de titres de SPI et d'immeubles détenus directement par les entreprises seraient soumises au taux normal de l'impôt sur les sociétés.

Le régime de plafonnement des provisions sur titres de participation applicable aux titres de SPI serait également adapté pour tenir compte de ces nouvelles dispositions.

Pour éviter de pénaliser les entreprises qui auraient constaté par le passé des moins-values sur des titres de SPI, un mécanisme temporaire d'imputation sur le résultat taxé au taux de droit commun serait mis en oeuvre, à hauteur des 15/33,33es du montant de ces moins-values.

Ce dispositif s'appliquerait aux cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007.


(1) Sauf application du taux réduit de 15 % des PME plafonné à 38 120 € de bénéfices par exercice.