Rescrit: investissement locatif réalisé par une société civile immobilière, location aux associés et application du dispositif « Malraux »

Rescrit n°2008/7 du 22/04/2008

Question :
M. et Mme A. envisagent de créer une société civile immobilière (SCI), dont ils détiendraient 98 % des parts et leurs deux enfants majeurs 1 % chacun des parts. La SCI ferait l'acquisition, courant 2008, d'un immeuble situé dans le périmètre sauvegardé de la ville de B.

Les travaux, qui seraient réalisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, s'étaleraient sur plusieurs années. Les dépenses correspondantes seraient portées en déduction du résultat de la SCI dans le cadre du régime de faveur prévu à l'article 156-I-3° du code général des impôts (dispositif « Malraux ») et les déficits fonciers en résultant seraient déduits du revenu global des associés.

A l'achèvement des travaux, la SCI louerait la maison pour six ans à ses associés à titre de résidence principale, pour un loyer conforme au marché immobilier.

M. et Mme A. demandent, dans le cadre de la procédure du rescrit prévue à l'article L. 64 B du livre des procédures fiscales (LPF), un accord préalable de l'administration sur cette opération.

Réponse :
L'article 15-II du code général des impôts (CGI) dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. En contrepartie, aucune charge afférente à ces biens ne peut être déduite.

Un propriétaire se réserve la jouissance d'un logement, non seulement lorsqu'il l'occupe personnellement, mais également lorsqu'il le laisse gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location.

Par ailleurs, le fait, pour une SCI, de mettre gratuitement à la disposition de ses associés des logements dont elle est propriétaire, s'analyse en une réserve de jouissance au profit de la personne morale.

L'administration fiscale et le Conseil d'Etat s'attachent à réprimer l'abus de droit consistant à détenir un immeuble sous le couvert d'une SCI, puis de conclure un contrat de bail avec la société en vue de faire échec aux dispositions de l'article 15-II du CGI.

Ainsi, l'administration peut être fondée à mettre en oeuvre la procédure prévue par l'article L. 64 du LPF dans des situations où une SCI est constituée par des personnes physiques en vue d'acquérir un immeuble d'habitation pour le louer à ces personnes.

L'opération ainsi réalisée est abusive, dès lors qu'en permettant aux associés d'imputer des déficits fonciers sur leur revenu global ou sur des revenus fonciers provenant de la location d'autres immeubles, elle n'a pas d'autre but que de faire échec aux dispositions de l'article 15-II du CGI. La détention directe du logement par les personnes physiques ou la mise à disposition gratuite du bien à ses associés par la SCI n'aurait pas permis la déduction des charges foncières afférentes à l'immeuble.

Au cas particulier, le montage décrit est susceptible d'être remis en cause par l'administration fiscale sur le fondement de l'article L. 64 du LPF.