Rescrit: modalités d'imposition d'une SCI de construction-vente qui revend un terrain à bâtir à une structure de portage dans le cadre du Pass-Foncier

Rescrit n° 2009/13 du 03/03/2009

Question :

Dans le cadre du dispositif « Pass-Foncier », le régime fiscal prévu à l'article 239 ter du CGI demeure-t-il applicable aux SCI de construction-vente en dépit de la revente du terrain à bâtir à la structure de portage à sa valeur de « terrain aménagé » ?

Le régime fiscal des SCI de construction-vente (article 239 ter du CGI) demeure-t-il applicable à une SCI qui, dans le cadre du dispositif « Pass-Foncier », revend le terrain à bâtir à une structure de portage ?


Réponse :

Le dispositif « Pass-Foncier » consiste en un mécanisme de financement destiné à faciliter l'accession des ménages modestes à la propriété, par la dissociation de l'acquisition du foncier de celle du bâti.

Le coût initial de l'opération d'accession à la propriété est limité au seul coût de la construction, le prix du terrain qui est mis à disposition du ménage accédant étant porté par une structure de portage, émanant du « 1 % logement », pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d'un bail à construction assorti d'une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail.

S'agissant des SCI de construction-vente, l'article 239 ter du CGI dispose que les SCI qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente échappent à l'impôt sur les sociétés sous certaines conditions. Dans ce cas, les associés de la SCI sont imposés personnellement sur la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, suivant le régime qui leur est propre.

Lorsque ces SCI effectuent des opérations d'achat et de revente de terrains à bâtir, elles cessent de bénéficier de ce régime, car elles réalisent une activité de marchand de biens, commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, et non une activité de construction-vente, et deviennent de ce fait imposables à l'impôt sur les sociétés.

Toutefois, dans le cadre du dispositif « Pass-Foncier », le terrain sur lequel l'immeuble est construit doit être cédé à la structure de portage, laquelle concède ensuite un bail à construction au preneur du bail.

Dans ce cas, il peut être admis que la cession du terrain par la SCI de construction-vente ne remet pas en cause l'application du régime prévu à l'article 239 ter du CGI, sous réserve que la SCI de construction-vente :
- n'effectue pas à titre habituel des opérations d'achat-revente de terrains à bâtir au sens du 1° de l'article 35 du CGI ;
- cède le terrain en cause à la structure de portage à un prix qui ne soit pas supérieur à son prix de revient ;
- procède elle-même à la construction de l'immeuble sur le terrain vendu à la structure de portage.